Договор купли продажи квартиры с занижением стоимости ипотека

Содержание
  1. Договор ипотеки с неотделимыми улучшениями
  2. Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?
  3. Занижение стоимости квартиры при ипотеке
  4. Банки и «неотделимые улучшения» при налогообложении
  5. Панель ручного поиска договоров
  6. Ипотека на неотделимые улучшения
  7. Неотделимые улучшения при продаже квартиры
  8. Покупка квартиры и неотделимые улучшения
  9. Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?
  10. Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:
  11. Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:
  12. Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
  13. Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:
  14. Отвечает юрист Александр Малютин:
  15. Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре
  16. Заниженная стоимость: схема оформления
  17. Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя
  18. Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски продавца
  19. Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости
  20. Какие риски у покупателя при оформлении сделки куплю продажу квартир с недофинансированием
  21. Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?
  22. Какие риски несет продавец, при ипотечной сделке с недофинансированием
  23. Возможные риски при продаже квартиры
  24. Занижение стоимости квартиры
  25. Риски при покупке квартиры
  26. Какие риски при продаже квартиры существуют и как их избежать?
  27. Какие существуют риски продавца при продаже квартиры по ипотеке?
  28. Риски продавца при продаже квартиры

Договор ипотеки с неотделимыми улучшениями

Договор купли продажи квартиры с занижением стоимости ипотека

Если подобные факты действительно имеют место, то генеральный директор юридической компании «Райкин и партнеры» Вадим Райкин оценивает действия банкиров фактически как помощь в уклонении от уплаты налогов.

«Конечно, понятно, что умысел у них направлен на то, чтобы заработать на выдаче ипотечного кредита. Но это можно считать косвенным умыслом», — рассуждает эксперт. С другой стороны, Центробанк не может контролировать уплату налогов контрагентами (продавцами квартир) клиентов банка.

Хотя регулятор все же в силах ограничить подобные сделки, запретив банкам принимать какие-либо иные документы в подтверждение целевого использования кредита, кроме договора купли-продажи. Все остальное в этом случае считалось бы нецелевым использованием кредита и влекло бы за собой расторжение договора.

Вадим Райкин предлагает еще один способ борьбы со «схемами»: ввести двойное резервирование под такие сделки.

Ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета ипотеки (Договором может быть установлено иное). 1.8.

Обязательства должника перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на пп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 1.9.

Право Залогодателя на Предмет ипотеки подтверждается (Приложение N 1).
1.10. Стоимость Предмета ипотеки составляет ( ) рублей, что подтверждается (Приложение N 2). 1.11. Последующая ипотека Предмета ипотеки не допускается (допускается). 1.12.

Ипотека не распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.
СТАТЬЯ 2. ГАРАНТИИ 2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что: 2.1.1.

Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?

При заключении ипотечного договора банк проверяет предмет залога, кредито- и платежеспособность заемщика, контролирует чистоту сделки», — был не менее однозначен старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Андрей Осипов.

При этом, по его словам, никакой «налоговой оптимизации» у участников сделки, непосредственно взаимодействующих с банком, быть не может. «Расчеты же между последующими участниками альтернативных сделок банк не контролирует», — подчеркнул Андрей Осипов.

Однако, по информации «Ко», и Сбербанк, и ВТБ-24 неоднократно проводили сделки по описанной выше «схеме».

Вопрос только в том, насколько она «незаконна» и является налоговым преступлением, а также какова доля вины банка в том, что продавцы квартир избегают налогообложения? «Я не слышал о подобном, но не исключаю, что это возможно.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке

В этом случае заниматься махинациями банкам станет просто невыгодно. Именно подобным образом сейчас регулируется рынок потребительского кредитования. Если ставка превышает 25%, то это считается уже рискованным кредитом и ЦБ требует дополнительного резервирования.

В итоге банку становится экономически бессмысленно выставлять проценты по кредитам на уровне 50-80% годовых, как было еще совсем недавно.

Руку на отсечение В мире давно существуют весьма эффективные способы борьбы с теми, кто уклоняется от уплаты такого налога.

Например, в Прибалтике «право первой ночи», то есть право приоритетной покупки жилья, продаваемого собственником по заведомо заниженной цене, законодательно закреплено за муниципалитетом, регистрирующим сделку.

Банки и «неотделимые улучшения» при налогообложении

Внимание

Если такие факты имеют место, то нужно разбираться Центробанку и налоговым органам», — говорит президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. Получить ответ от Центробанка на момент подписания номера не удалось. Резервы из ЦБ «Данная схема достаточно оригинальна и, по моему мнению, имеет право на жизнь.

Назвать ее незаконной нельзя, поскольку, по сути, ничего нелегального в ней нет, отечественным гражданским законодательством предусмотрена свобода договора. Если стороны посчитали, что в данном объекте недвижимости присутствуют «неотделимые улучшения», то так оно и будет, если налоговый орган в суде не сможет доказать обратное. А доказать это — достаточно сложная и трудоемкая задача, зачастую требующая привлечения экспертов», — поясняет ведущий юрист налоговой практики юридической группы «Яковлев и партнеры» Андрей Фелюст.

Панель ручного поиска договоров

Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке — решать только Вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже только Вам.

Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты).

Ипотека на неотделимые улучшения

Так, например, Вам могут предложить указать в ипотечном договоре не стоимость квартиры, а сумму кредита. Это Райффайзенбанк, Росбанк и Дельтакредит. Ну, и последний вопрос: «как делается занижение цены при ипотеке?». На самом деле достаточно просто: в кредитном договоре прописывается две суммы.

Первая сумма — это цена недвижимости, прописанная в договоре, а вторая называется «неотделимые улучшения», а под этой формулировкой может скрываться все, что угодно: ремонт, перепланировка и т.д.

И все это вполне законно, ведь банк имеет полное право выдать ссуду, которая будет больше, чем само приобретаемое жилье.

Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках — это объективная реальность с которой приходится мириться.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры

Означает ли это, что они тоже допускают использование подобных «схем»? «Неудобная» тема Как рассказал источник в риелторской среде, такие «схемы» активно применяют госбанки. В частности, ВТБ-24 и Сбербанк.

«Сбербанк следует нормам действующего законодательства, используемая договорная документация прошла правовую экспертизу и неоднократно защищала интересы банка в суде, — категорично заявила официальный представитель «Сбера» Полина Тризонова.

— Если продавец занижает стоимость квартиры при сделке за наличные, достаточно указать заниженную стоимость в договоре, поэтому, как правило, такие сделки не проходят через банки». «ВТБ-24 предоставляет услуги строго в рамках действующего законодательства РФ.

Покупка квартиры и неотделимые улучшения

Занижение стоимости квартиры при ипотеке — это реалии современного рынка недвижимости в России. С этим уже не поспоришь. Попробуем разобраться, что это, как это, кому выгодно, как реализуется на практике вообще и при оформлении ипотечных кредитов в частности. Занижение цены на недвижимость.

Что это? О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли/продажи указывается цена, которая заведомо ниже рыночной стоимости недвижимости. Делается это в тех случаях, когда сделка совершается на вторичном рынке с квартирами, которые совсем недавно перешли из разряда новостроек в категорию вторичного жилья и цена которых выше 1 млн.

рублей. Обычно такие квартиры сменяют своих владельцев в пределах 3-х лет.

Источник: https://dtpstory.ru/dogovor-ipoteki-s-neotdelimymi-uluchsheniyami/

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Договор купли продажи квартиры с занижением стоимости ипотека

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи означает указание цены такого жилого помещения ниже его рыночной стоимости. Делается это при купле-продаже квартир на вторичном рынке недвижимости.

При этом стоимость таких квартир, как правило, выше 1 млн рублей, а в собственности они находились не более трех лет.

Занижение стоимости квартир связано прежде всего с будущей отчетностью перед ФНС при подаче налоговой декларации, где отражается полученный с продажи доход физического лица, после чего подлежит уплате налог государству.

При выдаче ипотечного кредита заниженная стоимость квартиры ни на что не влияет, ведь заемщик берет конкретную сумму, и банки охотно идут на заключение подобных сделок (практически все выдают ипотечные кредиты).

Однако некоторые банки могут выдавать ипотечные кредиты с определенными условиями, среди них:

  • увеличение первоначального взноса по ипотечному кредиту;
  • повышение процентной ставки;
  • указание в ипотечном договоре суммы кредита, а не стоимости квартиры.

Таким образом, занижение цены при купле-продаже квартиры довольно распространено в настоящее время, и категорического «нет» от банка Вы не услышите. Впрочем, каждый банк вправе формулировать особые условия для заключения подобных сделок.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование.

В большинстве случаев после продажи квартиры такие продавцы становятся покупателями и на вырученные деньги от продажи недвижимости приобретают новую квартиру или, например, загородный дом.

Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).

Нельзя не упомянуть о рисках, которые несет покупатель квартиры с такой стоимостью. Иногда разница в стоимости бывает очень существенной.

Ведь в случае оспаривания сделки, признания этой сделки недействительной и реституции покупатель получит ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи.

Прежде чем осуществлять такую сделку, необходимо все тщательно проверить, максимально подробно изучить историю квартиры или поручить проверку опытным специалистам.

Отвечает заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко:

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность.

Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом.

Встречаются и случаи, когда сумма в договоре на неотделимые расходы превышает указанную заниженную цену квартиры в разы, и банки на это идут. Однако в таком случае есть риск отказа в регистрации в Росреестре.

Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше.

Естественно, стоимость, указанная в договоре, должна быть подтверждена оценщиком (это специализированные компании-партнеры банков), который подтверждает, что квартира стоит дешевле сопоставимых по характеристикам.

Поэтому, в частности, занижение цены в договоре без предварительного уведомления банка практически гарантированно приведет к отказу в кредите.

Есть еще один существенный момент. В большинстве случаев банки идут на занижение стоимости, выставляя свои условия: больший размер первоначального взноса и увеличенная ставка.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Да, влияет, когда речь идет о покупке на вторичном рынке.

Процедура ипотечного кредитования устроена таким образом: 1) будущий покупатель обращается в банк с просьбой о займе денег на покупку недвижимости; 2) получает принципиальное согласие на кредит; 3) выбирает конкретное предложение и подписывает договор с продавцом, в котором указана сумма сделки; 4) кредитная организация выплачивает сумму займа в соответствии с указанной в договоре ценой. Таким образом, от банка Вы получите в кредит ровно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года.

Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку.

Кроме того, цена по которой рассчитывается налог, не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью. В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями.

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику (5 млн рублей), но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента. При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту.

В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей.

Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января 2016 года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.

Пример: если, согласно договору купли-продажи, стоимость объекта равна 1 млн рублей, а его кадастровая стоимость равна 5 млн рублей, то сумма НДФЛ будет начислена на следующую налогооблагаемую базу: (5 млн Х 0,7) – 1 млн руб. (налоговый вычет, предоставляемый при реализации недвижимости) = 2,5 млн рублей. НДФЛ: 2,5 млн рублей Х 13% = 325 000 руб.

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Отвечает юрист Александр Малютин:

Для оформления залога недвижимого имущества в пользу банка необходимо провести оценку стоимости этого имущества. Оценка определяется на основании соглашения сторон договора.

Как сказано в законе «Об ипотеке», если предметом залога является земельный участок, то такая оценка должна проводиться с привлечением специализированной организации в области оценки.

Если недвижимость приобретается на денежные средства, выдаваемые банком, то возникает ипотека в силу закона, то есть имущество будет находиться в залоге у кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки.

В договоре должна быть указана залоговая стоимость недвижимого имущества, то есть стоимость имущества, которую определили стороны. В идеале даже при передаче в залог квартиры необходимо провести оценку с привлечением специалиста.

Банк может предлагать своего оценщика или свою оценку, на основании своих данных о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимого имущества.

Размер залоговой стоимости в договоре является важным моментом для всех сторон сделки, именно эта цена будет определяться как начальная цена продажи имущества с торгов, если заемщик не исполнит свои обязательства.

Для заемщика эта цена не должна быть занижена, иначе после продажи имущества с торгов он не получит денежные средства сверх размера долга, которые бы остались в случае, если бы имущество продавалось за справедливую цену.

Таким образом, непосредственно для банка, на первый взгляд, все равно, какова стоимость покупки недвижимого имущества. Залоговая стоимость может отличаться от стоимости покупки заемщиком недвижимого имущества, и банк в любом случае получит удовлетворение своих требований за счет залогового имущества в случае неисполнения обязательств заемщиком.

Но существует ряд моментов, которые банк, как разумный и профессиональный участник рынка, должен учитывать. Существенное занижение стоимости недвижимого имущества может привести к дальнейшему оспариванию договора купли-продажи.

К примеру, если в отношении продавца недвижимого имущества будет введена процедура банкротства, то такая сделка будет оспорена по специальным основаниям закона о банкротстве, а именно как сделка с неравноценным встречным исполнением.

Возможны и другие основания для оспаривания таких сделок.

Недействительность договора приведет к тому, что имущество будет возвращено в собственность продавца. Это, в свою очередь, может привести к тому, что банк потеряет право залогодержателя, так как, действуя добросовестно, организация должна была предусмотреть то обстоятельство, что недвижимое имущество приобретается по заниженной цене.

Следовательно, при выдаче ипотечного кредита банк должен принимать во внимание стоимость приобретения недвижимого имущества.

Однако с учетом того, что судебные споры, связанные с занижением стоимости приобретения недвижимого имущества (где при этом залоговая стоимость явно выше), имеют место быть, следует сделать вывод, что некоторые банки закрывают на это глаза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как выбрать банк и ипотечную программу?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_zanizit_tsenu_v_dogovore_esli_ya_beru_ipoteku/6210

Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре

Договор купли продажи квартиры с занижением стоимости ипотека

Приветствую, читатели Habrealty.ru!

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Заниженная стоимость: схема оформления

Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .

Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .

Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя

1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре;

2. покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;

3. сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

  • не соответствующей закону
  • притворной
  • кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски продавца

  1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
  2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
  3. уголовное наказание за неуплату налогов

Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.

Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог.

Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.

Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/yurist/zanizhennaya-stoimost-dogovore-kupli-prodazhi.html

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Договор купли продажи квартиры с занижением стоимости ипотека
 

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости  или завышение цены —  нередкая ситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни.

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/12/06/zanizhenie-tsenyi/

Какие риски у покупателя при оформлении сделки куплю продажу квартир с недофинансированием

Договор купли продажи квартиры с занижением стоимости ипотека

Схема проста: в кредитном договоре финансовая организация прописывает «недофинансирование», к примеру, нужную для покупки квартиры сумму делит на две части, одна из которых, согласно договору, идет непосредственно на покупку квартиры, другая — на «другие, неотделимые от улучшения жилищных условий нужды», попросту — на ремонт. Правда, здесь таится опасность для покупателя: если сделка по каким-либо причинам будет признана недействительной, продавцы могут вернуть только заниженную стоимость объекта недвижимости, прописанную в договоре купли-продажи. Полную стоимость покупатели вправе требовать через суд на основании подписанного обеими сторонами дополнительного соглашения. Завышение цены объекта Чтобы получить ипотечный кредит, заемщику необходимо иметь первоначальный взнос. В различных банках, в зависимости от программы, он составляет 15-20% от суммы покупаемого жилья.

Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

  1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
  2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже.
    Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
  3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов. Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно.
Этап передачи денег Расчеты возможны по налу или безналу.

Какие риски несет продавец, при ипотечной сделке с недофинансированием

  • подталкивание к поспешному заключению сделки;
  • настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов.

По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их. Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.


К числу таких правил можно отнести следующие:

  • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
  • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
  • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

Такую же настороженность необходимо проявить при заключении посреднических соглашений по поводу реализации квартиры.

Возможные риски при продаже квартиры

Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи.

Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.

Стоит ли занижать реальную цену квартиры в договоре купли-продажи? С целью уменьшения базы налогообложения сумма недвижимости, указываемая в договоре купли-продажи, может быть умышленно занижена.

Занижение стоимости квартиры

Но не стоит забывать, что к этому моменту уже оформлен пакет по ипотечному кредитованию на данную квартиру с покупателем.

  • Однако, если банк задержит выплату и не рассчитается с продавцом в течение 10 дней с момента регистрации в ЕГРН, сделка будет признана недействительной. Получится, что продавец напрасно потерял много времени в ожидании готовности покупателя и оплаты. Нужно либо продолжать работу по оплате с этим покупателем, либо искать новые варианты.

Риски продажи квартиры в рассрочку Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:

  • застройщиками на этапе строительства,
  • готовых объектов.

Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.

Риски при покупке квартиры

Единственный выход для большинства — купить квартиру по ипотеке. Подобный вариант чреват рисками и для продавца, и для клиента. Поэтому перед тем, как подавать заявку и заключать договор, следует все хорошо обдумать.
статьи

  • Как происходит купля-продажа квартиры через ипотеку?
  • Плюсы и минусы для продавца
  • Риски продавца при оформлении сделки
  • Как правильно продать квартиру — этапы
    • Оценка стоимости и состояния недвижимости
    • Пошаговые инструкции по подготовке документов
  • Нюансы при использовании господдержки
  • по теме

Как происходит купля-продажа квартиры через ипотеку? Большинство россиян перепоручает процедуру поиска вариантов и оформления ипотечного кредита риелторскому агентству, озвучив предварительно, какую стоимость квартиры они по силам потянуть.

Какие риски при продаже квартиры существуют и как их избежать?

Ведь в большинстве своём мошенники – это лица, на профессиональном уровне разбирающиеся в тонкостях дела.

Как оформить сделку? Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка.

Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.
Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

  • документ необходимо внимательно изучать;
  • ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
  • нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
  • необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

Какие существуют риски продавца при продаже квартиры по ипотеке?

  • Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
  • Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.
  • Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

    Варианты покупки квартиры:

  1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.

  2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
    • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
    • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
    • Выплаты в несколько этапов по договору.

    Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

Риски продавца при продаже квартиры

Есть ли трещины в покрытиях, потеки, колонии плесени;

  • оценка состояния коммуникаций, отопительных приборов;
  • проверка на предмет присутствия ржавчины, гнили труб;
  • выявление открытой электропроводки, оценка состояния розеток, выключателей, приборов.

(Картинка кликабельна, нажмите для увеличения) Все этапы фотографируются. Фотографии впоследствии прикладываются к кадастровой документации. Осложнить сделку, вернее, сделать ее невозможной также может факт неузаконенной перепланировки.

↑ Пошаговые инструкции по подготовке документов Для сделки требуется собрать пакет бумаг:

  • общегражданские удостоверения личности участников;
  • техплан жилища;
  • действующий кадастровый паспорт с экспликацией;
  • документ-основание;
  • выписка из ЕГРН с указанием отсутствия обременений, таких, как залог, арест, сервитут.

Прописанные жильцы тоже не самый приятный бонус, но от них возможно избавиться по суду (ст. 292 ГК).Это стандартный набор.

Некоторые кредитно-финансовые организации, к примеру, ВТБ-24, могут потребовать дополнительные бумаги, например, документ о высшем образовании. После этого стороны заключают договор об ипотеке.

Деньги и ключи передаются непосредственно после официальной процедуры перерегистрации собственнического права в Росреестре.

На переоформление прав обычно отводится десять рабочих дней. Только после этого продажа считается завершенной (Федеральный закон № 218-ФЗ). ↑ Нюансы при использовании господдержки Многие семьи, услышав слово «господдержка» радуются и считают, что это самый выгодный вариант.

Источник: http://departamentsud.ru/kakie-riski-u-pokupatelya-pri-oformlenii-sdelki-kuplyu-prodazhu-kvartir-s-nedofinansirovaniem/

Права человека
Добавить комментарий